- 이재명 대통령,“로또 분양은 분양가 상한 제한으로 인해 실제 시세와 크게 차이가 발생해 주변 집값을 폭등시키는 원인”이라고 지적 ('25.6.19, 국무회의)

- 지난 5년간 '인근지역 시세 대비 100% 이하'로 분양한 분상제 민간주택 23곳에서 주택채권 입찰을 통한 추가 환수 예상 규모는 1.5조원 이상으로 추정

- 안태준 의원, "과거 '주택채권입찰제'를 개편ㆍ도입하여 소위 '로또 청약'에 과도한 수요가 몰리는 것을 방지하고, 주택도시기금 재원 확보에도 기여"

더불어민주당 안태준 의원(경기 광주을, 국토교통위원회)이 분양가상한제 적용 지역에서 민간주택을 분양받으려는 자는 의무적으로 '국민주택채권'을 매입해야 한다는 내용의 ’주택채권입찰제‘ 도입 개정안(「주택법」개정안)을 대표 발의한다고 밝혔다.

현행법상 강남 3구 등 ’분양가 상한제‘ 지역의 민간주택 청약에 당첨될 경우, 수분양자는 5년 이내 범위의 거주 의무만 있을 뿐(「주택법」제57조의2), 분양가 제한에 따른 시세 차익은 고스란히 수분양자가 가져가고 있어 소위 ’로또 청약‘으로 불리고 있다.

이재명 대통령도 “로또 분양은 분양가 상한 제한으로 인해 실제 시세와 크게 차이가 발생해 주변 집값을 폭등시키는 원인”이라며(’25.6.19, 국무회의), 분양가 상한제 지역의 민간주택 청약 제도 개편 필요성을 밝힌 바 있다.

이에 안 의원이 발의한「주택법」개정안은 분양가상한제 적용 지역에서 민간주택을 분양할 경우 수분양자는 일정 규모 ‘국민주택채권’을 의무적으로 매입하도록 하는 ‘주택채권입찰제’를 도입하는 것을 골자로 한다. 주택채권입찰제는 과거 2006년 판교 신도시 분양 당시 과도한 청약 수요가 몰리는 것을 방지하기 위해 운영되었던 제도이다.

다만, 과거 시행했던 ‘주택채권입찰제’는 채권매입 상한액을 ’분양가와 채권매입손실액(채권 매입후 즉시 매각했을때 예상 손실액)을 합한 금액이 ‘인근지역 시세’ 대비 90% 수준‘이 되도록 설정했는데, ’인근지역 시세 대비 90%‘라는 비율이 자의적으로 책정된 비율이었기 때문에 당시 이 비율을 낮추어 달라는 민원이 많이 제기되었고 실제로도 여러 차례 비율이 변경되면서 제도의 안정성이 떨어졌다는 지적이 있었다.

이에 안 의원은 ’주택채권입찰제‘의 채권 상한액을 ’분상제 민간주택의 분양가가 인근 지역 시세 대비 100% 이하일 경우, 100%에 미달하는 수준*‘으로 설정하여, 채권 매입으로 환수하는 추가 이익이 ’인근 지역 시세‘ 정도로 한정하는 방향으로 개편하도록 국토부와 협의할 예정이라고 밝혔다.

* 예) 분상제 주택의 분양가격이 ’인근지역 시세의 90%‘일 경우, 채권 상한액은 10%(100%-90%)

만약 개편한 ‘주택채권입찰제’를 분상제 지역 민간주택 분양에 도입할 경우, 과도한 청약 수요 쏠림 방지 뿐만 아니라, 최근 청약통장 가입자 수 감소로* 재원마련에 어려움을 겪고 있는 주택도시기금 재원** 충당에도 상당 부분 도움이 될 것으로 전망된다.

* (청약통장 가입자 수) (‘25.2월) 2,559만좌 ➝ (‘26.2월) 2,533만좌 / 1년 만에 26만좌 감소

**「주택도시기금법」제5조(기금의 재원 등) ① 주택계정은 다음 각 호의 재원으로 조성한다.

1. 제7조에 따른 국민주택채권 발행으로 조성된 자금

2. 「주택법」 제56조제2항에 따른 입주자저축(청약통장)으로 조성된 자금

실제로 지난 5년간 분양가 상한제 지역에서 ’인근지역 시세 대비 100% 이하‘로 분양된 민간주택 23곳에 개편한 ’주택채권입찰제‘를 도입할 경우, 채권 입찰을 통해 추가 환수할 수 있는 규모는 1.5조원 이상일 것으로 추정된다. (참고①)

이는 ’24년 국민주택채권 발행액 14.1조원의 10%가 넘는 수준으로 결코 적지 않은 규모이며*, 이를 국민주택 건설, 공공주택 공급을 위한 증권 매입, 정부시책 주택사업 등에 활용할 수 있다(「주택도시기금법」제9조).

* (국민주택채권 발행 규모, 조원) (‘20) 18.7, (‘21) 18.8, (‘22) 14.4, (‘23) 13.4, (‘24) 14.1

안태준 의원은 “일각에서는 ’주택채권입찰제‘를 도입할 경우, 서민의 주거 사다리가 사라질 수 있다고 우려한다. 그러나 현재 강남 3구 등 분상제 지역 민간주택 청약은 분양가가* 일반 서민들이 접근하기 어려운 수준으로 폭등했을 뿐만 아니라, 주변 매매가는 그 이상으로 급등하여 당첨되기만 하면 몇 십억이 넘는 엄청난 시세 차익을 누릴 수 있는 ’로또 청약‘으로 변질된 것이다.”라며

* 강남 3구 민간주택 분양가 및 인근 아파트 매매가(84m2 기준)

▴(강남) 역삼 센트럴자이 분양가 28억(’25.12) - 역삼 래미안 매매가 33억(‘26.2)

▴(서초) 반포 래미안트리니원 분양가 27억(‘25.10) - 반포 래미안원펜타스 매매가 47억(’25.3)